）”“房地产含义的总结”，第三节房地产的种类划分新增了“按立法用语划分的种类”。其他内容基本不变，只在顺序上稍有调整。
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产的含义、特性、分类、描述与分析等的了解、熟悉和掌握程度。
房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产与不动产同义，是不动产的俗称，其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。
现代社会，土地定着物中的建筑物越来越普遍，体量慢慢的变大，也慢慢变得重要。城市房地产甚至是因使用建筑物而使用土地，以建筑物为主、土地为辅，而且在房地产交易活动中一般是“地随房走”。因此，常常要把建筑物从土地定着物中单列出来，将房地产定义为“土地以及建筑物等地上定着物”。
另外，同一房地产实物上往往同时存在着所有权、抵押权、地役权、租赁权等多种权利，房地产因不可移动使原本为外在因素的区位成了它的重要组成部分，因此，为说明房地产既与家具、机器设备等动产有本质不同，又与商标、专利、著作权、特许经营权等非货币性资产有本质区别，通常强调房地产是实物、权益和区位三者的结合体。
如果综合以上方面给房地产下个完整的定义，那么它是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
理解上述房地产定义，一方面要弄清什么是土地、建筑物和其他土地定着物，另一方面要弄清什么是实物、权益和区位。
例题：1.房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等非货币性资产不同，是（）的结合体。（2008年单项选择题）
人们对于什么是土地，有许多不同的认识和定义。从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一些范围内的空间。一宗土地的空间范围如图2-1所示，可分为以下3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一些范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一些范围内的空间，简称地下空间。
一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。土地的实物形态是连绵无垠的，本身无范围可言，但在实际生活中人们在地表上“划野分疆”，从而形成了一块一块或者一宗一宗的土地，也使得每块或每宗土地有了平面界址、形状和面积。例如，政府出让国有建设用地使用权的地块，其地表范围通常是根据标有界址点坐标的平面界址图或建设用地红线图，由土地管理部门或城市规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依水平投影面积计算。
从理论上讲，一宗土地的地上空间范围是从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间，地下空间范围是从该宗土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。例如，《牛津法律大辞典》写道：“一般而言，土地所有权的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土，正如‘土地属谁所有，土地的上空和地下也属谁所有’这一格言所述。”但是，在现代法律规定中，土地所有权的上下空间范围已不再是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”。通常，地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。例如，现代立法规定，飞行器飞越土地所有权人的土地上空不构成非法侵入。另外，地下资源、埋藏物等可以出售、出租或以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。
建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包含房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，对建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包含房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
值得指出的是，由于特殊的需要或者约定俗成，目前不同的领域对建筑物、房屋的范围有不同的界定，特别是与房地产估价紧密关联的建筑领域和会计领域。其中，建筑领域多将建筑物与构筑物并列，把建筑物视为不包括构筑物。会计领域则多将房屋与建筑物并列，把建筑物视为不包含房屋。《城市房地产管理法》把房屋定义为包括建筑物及构筑物。因此，本书中除涉及有关法律和法规等规定时应依照其特定的含义理解外，对建筑物、房屋、构筑物三者含义的界定是：建筑物、房屋和构筑物都是人工建筑而成的物，其中建筑物的范围最大，包含房屋和构筑物。房屋和构筑物是同一层次的，之间的区别主要有以下两点：①人们是否直接在里面进行生产或生活活动。人们通常直接在里面进行生产或生活活动的，一般为房屋；人们通常不直接在里面进行生产或生活活动的，一般为构筑物。②是否有门、窗、顶盖。有门、窗、顶盖的，一般为房屋；没有门、窗、顶盖的，一般为构筑物。当然，有时对于亭子、宝塔之类的建筑物，称其为房屋似乎不妥，称其为构筑物似乎也不妥，一般只好直呼其为建筑物。
地上定着物也称为地上附着物。其他地上定着物是建筑物以外的地上定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。
其他地上定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽能分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。例如，为了更好的提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，例如，摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他土地定着物。在房地产估价中，估价对象的范围如果不包含属于房地产范畴的其他地上定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内；如果包含房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。
在现实中，其他土地定着物往往被视为土地或建筑物的构成或附属部分。因此，本书通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。
房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑等专业知识。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其实施工程质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且实施工程质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，例如住宅的户型如何。
例题：1．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。（2004年单项选择题)
房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（interests）和好处（benefits）。房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利。例如，所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，例如，设立了地役权、抵押权的房屋所有权或建设用地使用权。③受到房地产权利以外的各种各样的因素限制的房地产权利。例如，城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率。等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。④房地产的额外利益或收益。例如，屋顶（也称为楼顶、屋盖）或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取收入。
房地产权益以房地产权利为基础。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。中国现行的房地产所有制，是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要为私人所有。因此，中国土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。
房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权能够说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。
建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照获取方式，建设用地使用权可分为出让的建设用地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权（airrights）。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。例如，国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下l0m至地上80m的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20m至地下40m的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。更常见、更典型的是“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权，例如，一个地面为公共绿地或者公园的地下商场，一个建造在公共道路、公共汽车停车场或者火车站上的商场、写字楼等。与此相似，取得一些范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有了独立的经济价值。例如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶出售给他人加盖房屋，或者作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或者出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等。
例题：1．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。（2004年单项选择题)
2．房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）（2005年判断题)
宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权都属于土地使用权。
地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提升个人的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，未解决本单位职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。于是，甲乙两单位约定，甲单位向乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。此时，乙单位提供通行的土地称为供役地，甲单位的土地称为需役地。具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。
抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权按照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。
房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租赁权。
上述房地产权利中，租赁权属于债权，其余属于物权。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权被称为“对人权”、“相对权”。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。由于物权是直接支配物的权利，所以物权被称为“绝对权”；物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又被称为“对世权”。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
例题：1．地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（）（2002年判断题)
2．房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）（2007年判断题）
在不同的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低，如珠宝玉石、家具、机器设备等。②一般的非货币性资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，还可以忽略不计。③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。比如该房屋是合法建筑还是违法、违反相关章程的建筑，或者其产权是完全产权还是部分产权，价值就有很大的差异。因此，两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。
区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分。房地产区位（location）是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。
一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：①坐落，即该宗房地产所在的具体地点（如门牌号等）。②方位，即该宗房地产所在的方向和位置，特别是在所在区域（如城市、居住小区、十字路口地区等）中的方向和位置。③与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。④临街（路）状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街等。⑤朝向，即该宗房地产的建筑物正门或房间窗户等正对着的方向。⑥楼层，即当该宗房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层。
一宗房地产的交通条件，是指进出该宗房地产的方便程度——通达性，可分为从另外的地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往另外的地方的便捷性。用“可及性”表达由“外”到“内”——“进来”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出去”的方便程度，是为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通。某些房地产由于受单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口方位等的影响，其由外到内的方便程度与由内到外的方便程度是不同的。
一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。如果是该宗房地产内部的配套设施，则属于该宗房地产的实物因素。基础设施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。公共服务设施一般是指教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施。
一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。
虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但房地产不可移动，其位置固定不变；其他资产能移动，其位置能够改变。因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。“location，location and location是西方认为的投资房地产的三大秘诀，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。当然，区位并不能代表房地产的一切，但它强调了区位对房地产的极端重要性—一般你能够改变房地产除了区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位，这就是为何区位对房地产如此重要的原因。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果它们的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等区位状况不同，价值会有很大的不同。
例题：1．下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。（2009多项选择题）
在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。例如，《物权法》第二条规定：“本法所称物，包括不动产和动产。”法国民法典第五百一十六条规定：“一切财产，或为动产，或为不动产。”一种财产是属于动产还是属于不动产，一般是根据其实物是不是能够自由移动来判别的：凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，像牲畜、家禽和汽车、家具、器物之类，属于动产；反之，不能移动的财产，像土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分（如树木和给水、排水、采暖、电梯等设备），属于不动产。
中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同，就像把出租车叫做“的士”那样。香港的物业一词是从英国的propeny一词翻译过来的。在英国，propeny也是指房地产。此外值得指出的是，香港通常还把房地产称为地产，其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。中国内地现在也大量使用“物业”这个词，最典型的是“物业管理”，并把其中的“物业”定义为“房屋及配套的设施设备和相关场地”。
在英语中，房地产的名称为real estate和real property，但两者的含义不完全相同。英语中的land（土地）、real estate和real property是三个相互联系、含义越来越宽的术语：①land是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在地球表面之中、之上、之下的自然物，如树和水。②real estate是指land加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物（man－made improvements），如构筑物和房屋。③real property是指real estate加上与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益。land，real estate，real property三者的内涵及其区别可进一步见图2-2。
real estate和real property虽然有上述严格区分，但在正常的情况下经常是相互通用、不加以区分的，大多使用real estate一词。
房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不代表只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
土地形态的最简单情形是一块没有建筑物的空地，如图2-4（a）所示。即使土地上有建筑物，如图2-4（b）所示，有时根据自身的需求或者按照有关法律法规，应把土地单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定转让、出租、抵押划拨的建设用地使用权的房地产应当补交的出让金等费用，就需要单独评估土地的价值。对于有建筑物的土地，在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：一是无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；二是考虑建筑物存在对土地价值的影响。
建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据自身的需求或者按照有关法律法规，应把它单独看待，只评估其中的建筑物价值，如图2-4（c）所示。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。在具体估价中如何单独看待建筑物，有两种做法：一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。
上述土地与建筑物合在一起时，需要单独或者分别评估其中的土地价值或建筑物价值，在评估土地价值时不考虑建筑物的影响，或者在评估建筑物价值时不考虑土地的影响，纯粹将土地视为空地或者将建筑物视为“空中楼阁”的估价，称为“独立估价”；如果在评估土地价值时考虑建筑物的影响，或者在评估建筑物价值时考虑土地的影响的估价，则称为“部分估价”。至于在估价时是否考虑以及如何考虑建筑物对土地价值的影响，或者土地对建筑物价值的影响，将在本书第五章第四节“最高最佳利用原则”中论述。
房地形态即实物形态上土地与建筑物合在一起，并在估价时也把它们作为一个整体来看待，如图2-4（d）所示。
目前，社会上对房地产的用词尚不规范，同一用词，可能含义不同，不同的用词，可能含义相同，从而很容易引起误解。为明了起见，本书主要使用“房地产”、“土地”、“建筑物”和“房地”这几个关键词，它们的含义分别如下：
（1）房地产：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体，即它可能是土地，也可能是建筑物，还可能是土地与建筑物的综合体。
（2）土地：仅指土地部分，如说土地价值时，此价值不包含该土地上的建筑物的价值。
（3）建筑物：仅指建筑物部分，如说建筑物价值时，此价值不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。
（4）房地：专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时，此价值既包含建筑物的价值，也包含该建筑物占用范围内的土地的价值；或者说，此价值既包含土地的价值，也包含该土地上的建筑物的价值。
还需要说明的是，人们通常使用“地上建筑物”这一概念，其含义一般是指土地范围内的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。但有时根据自身的需求，将建筑物真正的地上部分与地下部分分开。因此，要注意根据上下文的内容判定其具体所指，在实际估价中同样要注意这个问题。
对上述房地产含义的内容做归纳总结可知：房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”；对房地产的实物还可以从有形的实体、该实体的质量以及该实体综合完成的功能三个方面做认识。房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态；土地又是一个包含地表、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包含房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。以上内容用框图表示，见图2-5。
